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商品房认购书的风险防范

商品房认购书的风险防范

  商品房认购书的订立相对比较简单,一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。但商品房认购书并不因为其订立简单而风险低,相反正因为其合同条款少,导致许多事情没有约定或约定不明,而且开发商也往往会利用商品房认购书的简单做文章,损害消费者的权利。可以说,与其他房地产合同相比,商品房认购书的风险并不比那些合同的风险低。既然有风险,那么就要去防范。如果购房者不能求助于专业法律人士,就只好通过自己,多了解一点相关知识,有效地规避风险。

  与其他合同一样,商品房认购书采取要约、承诺方式。但为了帮助购房者更好地理解相关知识,笔者将商品房认购书订立中的风险防范工作,分为三个阶段。购房者应在这三个阶段里,始终谨慎,做好应做的事,就能合法地维护自己的权益。

  (一)商品房认购书订立前期

  这个阶段,虽不需要订立合同,但做好足够的准备,对防范风险也是非常必要的。购房者在这个阶段必须做好两项前期工作,具体如下:

  1.购房者必须考虑成熟,决定购买将要预订的商品房。

  购房者买房不能像买菜一样,应慎重行事。在决定购买该商品房之前,应做一些必要的调查和咨询工作,调查的内容应包括:开发商的信誉和实力,其他条件类似楼盘与你看中的楼盘的价格、区位、户型、环境比较,该开发项目的一些基本情况。关于开发商信誉和实力情况,以及该开发项目的一些基本情况,购房者可以从以下三个途径去了解:(1)可以去有关行政主管部门咨询,该项目是否以在建工程或土地使用权或房屋抵押向银行贷款;该项目是否有法律缺陷,该项目是否已具备相关的手续;开发商的以往的开发业绩如何等情况;(2)可以从群众及知情者处了解一些信息,如开发商的信誉与实力;(3)可以从开发商的售房部有选择性地捕捉信息。而该房与其他楼盘比较的情况,只能由购房者辛苦地多跑几家开发商咨询了,有客户上门买房开发商都是非常热情接待的。通过这样的一些调查,购房者可以排除一些基本的法律风险,明确该商品房是否确实实惠值得购买。

  例如,家住荆州市的袁先生看中了一所由荆州市新江房地产开发有限公司正在开发的江跃小区内的一套商品房,价格、区位、户型袁先生都比较满意。此时开发商荆州市新江房地产开发有限公司要求袁先生签订一份商品房认购书,袁先生称其要考虑考虑,第二天再签。出了新江房地产公司江跃小区售房部的门,袁先生就奔向与江跃小区相邻的另一房产开发商荆州市长河房地产开发有限公司正在开发的长河小区的售房部。袁先生对长河小区的售房部小姐说,其已看了江跃小区的房子,已准备签合同了,现在是顺道过来看看长河小区的房子。售房小姐一听,当即就急了,忙说您千万别买江跃小区的房子,江跃小区的房子怎么怎么不好,尤其是江跃小区的土地全部向银行抵押,新江公司的实力不雄厚。听到这个消息,袁先生忙向土地管理部门查询此事,果然江跃小区的土地已全部在土地管理办理了抵押登记。袁先生毅然取消了向新江公司买房的计划,避免了经济损失。由这个例子可以看出因为同行业之间的竞争,且售房业绩与售房工作人员的收人紧密联系,所以其他的开发商往往会泄漏“天机”。当然,购房户对这些消息,要进行核实,也不能偏听偏信。这一招在买房过程中往往屡屡奏效。

  2.购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书。

  通过前一项准备工作,购房者已经基本了解了该商品房屋的部分情况,确定了该商品房的可购买性,不少购房者就开始急着与开发商签订合同了。其实,这是犯了买房的大忌。笔者提醒购房者,在商品房买卖合同签订前,永远不要表现太急,而要争取让开发商比我们急。因为“急”不仅仅是不利于争取合同签订过程中的有利地位,还往往会粗心大意草草签订合同疏忽了防范风险,从而为自己的损失种下了祸根。实话说,订立商品房认购书,对购房者确实没什么益处,而且还会为购房者带来风险。对这样一个无益的合同,购房者还是能不签就不签为好。

  (1)购房者不与开发商签订商品房认购书,开发商并不一定就不卖房子给购房者,天下哪有商家有生意不做的道理,只要开发商没有将该房子预订给其他人,在有利可图的情况下,他还是会把房子卖给你的。也许在谈判过程中,不少开发商会坚持他的要求,甚至态度强硬,但购房者应明白这不过是在谈判,开发商当然要维护自己的利益。毕竟签订这个合同对他有利。

  (2)并不一定就有其他人向开发商预订该商品房,尽管开发商会将他的销售情况形容得很好,并告诫购房者如不预订,就会买不到想要的房,但开发商的实际销售情况往往并不像他所介绍的那样好,否则他也不会那么好心,不停地劝购房者预订该房。

  (3)即使购房者因拒绝订立商品房认购书,而丧失了购买该房的机会,也没什么大不了的,天下的房多得很,有钱还怕买不到?当然,如果在努力和争取无效的情况下,购房者仍对该房情有独钟,决定购买,那么就只有做好后面阶段的风险防范工作。

  3.购房者应掌握必要的法律知识应对买房。

  普通的老百姓买一套住宅往往需要付出自己及家人几年、十几年乃至几十年的积蓄。对这样一个重大的经济行为,理应慎重谨慎,深思熟虑而后行。法律保护购房者的合法权益,但法律同样是公平、公正和严肃的。如果因购房者的鲁莽而订立商品房认购书,订立后却反悔,在法律上是没有依据的,必须承担不利后果。所以,购房者就应在签订合同时考虑清楚再签约。而购房者怎样考虑清楚,只能依据相关法律知识。其实,对买房这样一件重大的经济行为,从某种意义上说,没有损失与有损失相比就是赚了,所以为避免风险而抽出一点时间去了解一下相关知识,并不浪费,而是另外一种意义上有价值的劳动。

  做好了以上三项准备工作,基本上就可以进人订立商品房认购书的最重要的阶段,即商品房认购书的订立。

  (二)商品房认购书订立时

  这个阶段,是三个阶段里相对重要的一个阶段,对防范风险具有极重要的意义。由于这个阶段时间较短,所以购房者防范风险的工作十分紧张,而且是与订立合同同时进行。购房者应做好以下几项防范风险的工作:

  1.找出风险之处。

  在商品房认购书订立过程中,其实购房者最大的风险来自于开发商。通过调查,笔者发现开发商惯用的手段大同小异,也就导致商品房认购书的风险点就在那么几处。要找出合同中的风险点,就首先要了解对手——开发商惯用什么手段。开发商的手法有的会在它提供的合同书中表现出来,请先看一份由开发商提供的典型的商品房认购书:

  商品房认购书

  甲方:广元市鹏程房地产开发有限公司

  法定代表人:李惠侠

  乙方:罗堂清

  身份证号:

  甲、乙双方经充分协商,达成如下协议:

  一、乙方认购甲方开发的位于广元市区的梦烟楼小区第一栋1层的住宅一间。乙方交纳定金贰万元。

  二、乙方应于本合同签定之日起一个月内与甲方签订商品房预售合同,否则定金不予退回,甲方并有权处置该房。

  三、乙方不得违约,否则定金不予退回。

  四、发生纠纷,友好协商解决,协商不成,提交人民法院诉讼。

  甲方(签章):乙方(签章):

  2002年8月15日2002年8月15日

  从这份合同中,可以看出这份合同对购房者罗先生是极为不利的,最后罗先生确实也因此蒙受损失。开发商在订约前的口头承诺全部没有落实,罗先生花了钱却没有买到合意的房子。开发商在此份合同中,玩的手段主要是模糊房屋情况条款,利用定金条款限制购房者等方法。这份合同虽不是足以反映全部问题,却也是“管中窥豹,可见一斑”。通常开发商的方法主要有两方面:

  (1)以虚假宣传方式以及承诺欺诈消费者。在房地产项目开始启动后,开发商往往会在取得预售许可证之前,就把售房部运作起来。首先将售房部装修得漂漂亮亮,让购房者下意识觉得他要买的房子也是如此,这套手法美其名曰“包装商品房”;其次,将各种广告铺天盖地的打出去,有印刷宣传画的,有在电视台、电台播放广的,有在网站制作网页的,各种方式应有尽有,而这些宣传画,照片往往是经美化加工的效果图,当然好看。这套手法美其名曰“宣传商品房”;再次,做个视觉效果极佳的微缩模型,加上灯光装饰效果,让人觉得要买的就是这人间天堂,这套手法美其名曰“展示商品房”;然后,就是售房人员对购房者的不厌其烦式的介绍。甜言蜜语式的承诺,可真到交房那一天才发现全部是假的。例如,罗先生所买商品房楼前的绿地变成物业管理小楼,开发商解释:一是当初的设计改变;二是这么大一个小区也需要物业管理。乍一听,罗先生觉得还挺有理,可一想自己就是冲着这块绿地才买这套商品房,况且为什么物业管理用房就要占用绿地呢?罗先生又找到开发商讨个说法,开发商答复,罗先生当初看的模型是美化效果微缩模型,允许与事实有所出人,况且,开发商有权改变设计。罗先生明知自己吃亏,却又无可奈何,只好选择忍耐。在中国,不知道有多少像罗先生这样的吃亏受骗的购房者,他们却大都选择了与罗先生一样的方式——无奈地接受。

  (2)以提供合同文本方式欺诈消费者。为什么房地产开发商会要求订立商品房认购书?为什么房地产开发商会提供合同文本?重要的原因就是开发商通过签订一个他提供文本的商品房认购书以达成他的一些目的。商品房认购书一般有标的条款,双方当事人的姓名、名称或住所条款,预订房屋相关情况约定条款,合同履行期限条款,违约责任条款这5个主要条款,这5个条款中除双方当事人的姓名、名称或住所条款外,都比较多的被开发商利用,造成了购房户的风险。

  开发商的具体操作方法如下:

  第一,改字法。这个方法主要是运用改变条款中的重要文字以使条款意义大变的方法,此条款多运用于标的条款。公平约定应是约束双方的,在标的条款中,应约定合同任一方应在本合同签订后几日内与合同相对方依据认购书有关预订房屋情况的条款签订正式的商品房预售合同或商品房销售合同,否则视为违约。合同的任一方的行为导致出现双方依法不能签订正式的商品房买卖合同等事实上无法履行合同的情况,视为行为方违约。

  因双方在签订正式的商品房买卖合同过程中不能就除本合同已约定的预订房屋相关的情况条款之外的房屋买卖条款达成一致,而放弃订立商品房买卖合同的行为不视为违反本合同约定。然而,在有些开发商提供的商品房认购书文本中,对标的条款却改为:购房者应在本合同签订后几日内与售房方签订正式的商品房预售合同(或商品房买卖合同),否则视为购房户违约。这样一来,加重了购房户的责任,将双方的义务强加到购房者一方。且不论这样的约定是否有效,但如果购房者与开发商签订了这份合同,肯定会给购房者带来不少的风险,无尽的烦恼。因为,假若当该条款有效时,则无论怎样的条件,购房者都要与开发商签订商品房买卖合同,而失去了协商订立商品房买卖合同条款的权利,而且开发商不与购房者订立商品房买卖合同的行为不构成违约,可见该后果的严重性。当然,笔者认为这样的合同约定应是无效的。《合同法》第40条规定,提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的条款无效。很显然,开发商提供的合同条款符合该规定。不过无论怎样,购房者都不能签这样的合同,更不能因该合同交纳定金。因为,即使购房者赢得了纠纷的最后胜利,但最后的胜利往往需要耗费购房者太多的时间、金钱和精力,而开发商并不会因此损失什么。何况,谁又能保证购房者能赢得最后的胜利?倒不如在订合同时认真些,计较些,维护自己的合法权益。

  第二,模糊法。“模糊法”即开发商模糊一些重要条款的表述,使之处于一种没有约定或约定不明的状况。这种方法多被运用于有关预订房屋基本情况的约定条款中,它是“改字法”的孪生兄弟,常常同时被开发商使用。商品房认购书有关预订房屋基本情况的条款,正常作用与目的应该是为减少或避免双方签订商品房买卖合同时分歧过多,而致最终无法订立的风险,但部分开发商提供的商品房认购书的相关条款却偏离了这个条款正常的目的与用途,而只是为达到开发商加大权利,减少责任的目的。预订房屋的基本情况条款可包括价格、面积、坐落位置、户型四种,假若开发商的商品房认购书仅仅是不对这些情况进行约定,那也无可厚非,只是加多了双方的风险而已,但开发商是用模糊法定义这些条款,并与用改字法定义的标的条款同时施用,以便在签订商品房买卖合同时,加大自由度,使提高价格、减少面积、改变位置、户型等而不受限制;而购房户却因为不公平的标的条款,以及违约责任条款的限制要受制于开发商提出的售房条件,很难真正实现合同双方的平等法律地位,对商品房买卖合同条款进行全部的协商订立。在某种程度上,还会影响购房者在签订商品房买卖合同后行使自己的合法权利。

  第三,欺骗解释法。欺骗解释法是开发商在订立买卖合同过程中惯用的伎俩,它通过对合同中出现的文字、术语进行虚假的解释,以达到开发商的欺骗目的,“欺骗解释法”被开发商运用于商品房认购书订立乃至购房者买房订合同的全过程。因为购房者相对于开发商的工作人员,专业知识了解得较少,所以并不知道合同中出现的有关房地产、法律方面的专业术语的含义,开发商往往利用这一点去曲解专业术语。例如,违约责任条款中,有关“定金”的约定,普通购房者往往并不知道“订金”、“定金”、“押金”、“违约金”、“认购金”的定义及区别,只是听开发商的解释。开发商就解释说,因为购房者有的认购了商品房,就交点钱意思意思,到时候可以退回。中国的汉语最是博大精深,什么是“意思意思”?到时可退还的到时是何时?不清楚。可一旦出现纠纷,购房者别想从开发商那里爽快地退回一分钱。笔者注意到,不少媒体大力提醒购房者注意“订金”、“定金”的区别。其实,它们的区别是理论与法律规定上的,无非是在购房时签订商品房认购书后如不签订商品房买卖合同,购房者有权要求退回约定的“订金”却无权要求退回约定的“定金”。但在现实中,它们没有很实际的区别,无论是交付“定金”还是“订金”都会为购房者带来风险,一旦购房者违约,“订金”、“定金”一样会被开发商占有难以要回。即使诉讼,开发商往往巧立名目算出各种损失与“订金”、“定金”相抵。再例如,关于商品房的“起价”“均价”“暂定价”等术语,购房者也分不清。在签订商品房认购书时,开发商要求按“均价”交付商品房,并解释“均价”是该商品房最优惠的价格,其实根本不是。等到订立商品房买卖合同时,就得由开发商定这个“均价”了。

  其实,无论是合同之内还是合同之外,开发商运用的欺骗手法并不高明,甚至是些简单的“文字游戏”,本书不可能列举出开发商的所有手法,但只要购房者能慎重小心,不轻信开发商,就能找出商品房认购书订立过程中的风险点,并着重进行防范,逐一解决。

  2.针对风险,预备解决方案,与开发商协商订立合同。

  开发商提供的商品房认购书文本并不是不能修改的。在找出商品房认购书文本的不妥之处后,购房者可请教专业人士或书籍,逐一提出修改意见。合同的条款就是由合同当事人协商订立的,世上没有不能协商的合同。开发商提供了商品房认购书的文本,文本的条款只是代表了开发商单方面的意思表示,在购房者与开发商双方签约前并不能发生约束双方的法律效力。购房者对条款的不同意见可以向开发商提出,并可表示如不修改,购房者将不买该房。在协商后,也许开发商会接受,那么双方就可以对文本中的条款进行修改后签字订立;也许开发商不接受,甚至有可能声称该合同文本是不可修改的,那么,购房者就要考虑是否能够承担发现的风险,接受开发商提出的合同条款,如能接受,双方当然可以订立合同,如不能接受,可以明确的告知开发商不买该房。当然,购房者在与开发商协商过程中,也会出现互相让步的情况,而最终达成协议。合同的订立大多就是协商、妥协、再协商、再妥协这样不断缩小双方要求的差距的过程。

  另外,购房者也可提出自己的商品房认购书文本由双方协商后订立,而不使用开发商提供的文本,这样对购房者更为有利。

  (三)商品房认购书订立后

  并不是商品房认购书定立后,购房者就只能等着订立签定商品房买卖合同了,假如购房者在商品房认购书订立后发现该合同显失公平,在这段过程里,还是可以有所作为的,亡羊补牢,为时不晚,而且这个阶段仍会有新的风险需要及时防范。当购房者在商品房认购书签订后,方才发现该合同不妥或有新的风险出现,可循以下方法解决。

  1.分析当前形势,分析风险及问题所在。

  购房户在合同订立后,方才发现该合同不妥当,首先不要慌,慌乱中往往会犯下新的错误;其次要分析该合同是否在原则问题上不妥,不公平。如果仅是因为购房者不想再买预订的商品房,那是无法得到法律支持的,当然,双方当事人同意解除合同的除外。如果是因为购房者没经验而签订了显失公平的合同,还是有办法解决的。如果情势变更,发现新的风险,购房者也要分析清楚风险是否确实到达及其严重的程度。

  2.解决问题。

  对待显失公平等因素的购房者不满意的商品房认购书,可视具体情况采用适当解决方法。对商品房认购书中订立后发现的新风险、新问题也可根据不同情况采用相应的对策。

  对因显失公平等原因而购房者不满意的商品房认购书,购房者可采用以下方法解决:

  (1)与开发商协商,订立补充协议。笔者认为当事人协商解决是解决纠纷的最好方式,与诉讼相比,它没有诉讼成本,速度快、效率高,对缓解矛盾以及预防诉讼风险等都有好处。但它由于没有国家强制力为保证,也没有第三人的裁决,往往因双方无法达成一致而没有效果。对于购房者来说,在与开发商协商订立补充协议的过程中,要注意把握要求的分寸,不仅要合法还要合情合理,这样有助于双方缩小差距,提高订立补充协议的可能。补充协议中可以对原合同中不妥的条款进行修改,尽量实现公平。

  (2)向人民法院起诉,撤销该协议。这种解决方式只适用于因重大误解订立的或订立合同时显失公平及以严重欺诈而订立的合同,对其他仅因购房者不满意的合同不适用。而适用这种解决方式时应注意两点:一是情况严重到需要撤销该协议,如果原合同中没有约定较多的定金、订金或者严厉的违约责任条款,笔者建议不采取这种方式解决;二是购房者行使撤销权的时间应符合要求,既要在一年内提出,又要在签订商品房买卖合同前提出。行使撤销权的主要法律依据是《中华人民共和国合同法》第54条之规定。

  如在双方的商品房认购书中有选择仲裁的条款,且该条款有效,购房者应向仲裁机构申请仲裁。在采取这种方式时,购房者一定要注意采集证据,因为购房者必须以足够的证据来证明自己主张的事实。

  对商品房认购书订立后,购房者发现的新风险、新问题,同样可采取协商方式解决,对新发现的,诸如开发商无实力履行合同等新情况,可采用书面通知解除合同的方式解决,如发现开发商的经营情况严重恶化,笔者建议应尽快起诉至法院,并申请采取诉前保全措施,以减少损失。

  防范风险的各项工作都是为了帮助购房者有效的减少或避免损失。一般情况下,笔者不赞成购房者的任意悔约,它同样是违法行为。但如果购房者在签订商品房认购书后确有原因不能或不愿意购买预订的房屋,笔者建议购房者采取如下方式解决:

  尽快口头通知开发商,并与其协商,签订补充协议。如开发商提出的条件过于苛刻,可以在订立商品房买卖合同时,对商品房认购书中未约定的房屋买卖条款提出合理合法的但开发商不能接受的要求,并以此为由不订立商品房买卖合同,收回定金或订金。

  案例:

  赵名声先生系A市大学教授,赵先生于2001年7月15日与并州市下元房地产开发有限公司订立商品房认购书,合同约定:赵先生预订并州市下元房地产开发有限公司开发的商品房一套,商品房面积120平方米,价款为24万元人民币,并约定双方于2001年8月1日签订商品房预售合同,赵先生随后交纳了定金2万元。但在商品房认购书签订后的第5天,赵先生接到上级调令,组织安排其到B市的另一大学任副校长。赵先生找到下元房地产公司协商此事,但下元公司坚持不退回赵先生的2万元定金。无奈之下,赵先生想出一计,称其不解除合同了,并如约在8月1日前往下元公司。但在订立商品房预售合同过程中,赵先生要求按套内使用面积计价,而开发商原定的是按建筑面积计价,结果双方发生争议,当天未订立商品房预售合同。一个月后,赵先生以双方都未违约,只是计价方式条款无法达成一致而未签订商品房预售合同为由,诉至法院要求开发商退回定金,并且商品房认购书同时终止。结果,法院支持了赵先生的诉讼请求。当然,赵先生因特殊原因而采取这种特殊方式有效地避免了损失,如果无正当原因悔约违约是不足取的。

  商品房认购书订立过程中的风险诸多,笔者难以一一列举,购房者应引起足够重视,多请教于专业人士,防范风险,走好买房过程中的第一步,为以后的程序打下基础,开个好头。

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