2009年3月28日，戴某与徐某签订《定房协议书》，约定由徐某购买戴某位于昆山市陆家镇的一幢房屋(含附属的自行车库)，其中房屋建筑面积120.11平方米，自行车库面积9.74平方米，总价为30万元。 同时双方约定，买方在签订合同后支付首付款10万元，交付房屋时再支付房款15万元，在房屋产权证过户后支付余款5万元。当日，戴某收取了徐某支付的定金 1000元，并出具收据。同年3月30日，双方签订《房屋买卖成交合同》，约定由徐某购买戴某的上述房屋，房屋价款及付款方式与定房协议书相同，双方还约定了违约条款，如一方违约应当赔偿另一方房屋总价60%的违约金。合同签订后，戴某当场收取徐某支付的10万元，并出具收据。

　　2010 年6月1日，戴某向徐某发出1份《终止合同函》，称买卖合同约定的房屋因尚未申领产权证书，依照《城市房地产管理法》第38条第6款“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的;……”之规定，要求终止房屋买卖合同，并向徐某退回已付房款。徐某对此表示异议，他认为双方之前签订的购房合同有效，不同意终止履行合同。双方因此发生争执，于是戴某向昆山市人民法院提起诉讼。

　　戴某请求法院判令终止原被告双方于2009年3月 30日签订的房屋买卖成交合同，并要求退还被告方房款10万元。昆山法院经过审理认为，原被告双方所签房屋买卖成交合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则履行合同，对原告请求判令终止合同并退还房款的诉求，法院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。 2011年4月16日，昆山法院判决驳回了戴某的诉讼请求。

　　6月14日，戴某就一审判决向苏州市中级人民法院提出上诉，称根据《城市房地产管理法》第38条第6款规定，该房屋不准买卖，因此本案买卖合同无效，同时诉称争议房屋为上诉人与女儿共有，据此请求二审法院撤销原判。苏州中院经过审理认为上诉人戴某的上诉理由不能成立，不予采纳，最终对该案作出“维持原判，驳回上诉”的二审判决，支持了房屋买方关于合同有效的诉求。

　　法官说法：

　　双方诉争的焦点是戴某与徐某签订的房屋买卖合同是否有效?

　　原告戴某认为，诉争房屋未申领房屋产权证书，所签合同无效，他的依据是《城市房地产管理法》第38条第6款规定。被告徐某则认为，双方所签合同是双方真实的意思表示，房屋买卖合同合法有效。

　　对此，一审法院认为，从原被告双方签订 《定房协议书》以及《房屋买卖成交合同》的过程来看，两次约定诉争房屋总价相同，所签合同是双方真实的意思表示，并不存在有欺诈、胁迫或重大误解的情形;同时，根据昆山市房屋拆迁安置补偿协议书，被拆迁人是戴某1人，诉争房屋属戴某，对此，戴某在庭审中也予以认可且在合同第四条戴某也保证所卖房屋权属清楚。据此，一审法院认为戴某有权处分诉争房屋，双方所签购房合同有效。

　　二审承办法官认为，合同违反法律和行政法规的规定，并不必然导致合同无效，还要考察该规范是管理性规范或效力性规范，只有违反属于效力性规范的法律或行政法规，才是无效合同。对于《城市房地产管理法》第38条第6款之规定，应理解为房地产管理部门对未依法登记领取权属证书的房屋不能办理房屋权属过户登记的规定，其性质为管理性规范，而不是禁止此类合法房屋所有人签订房屋买卖合同的效力性规范，因此，不能依据该规定认定本案所涉房屋买卖合同无效。