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深圳律师解读“限购令”

深圳律师解读“限购令”

深圳限购令出台后,很多人对此议论纷纷。深圳律师孔方转自一名同行对“限购令”的详细分析。
 
出台背景
  2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)出台,主要包括:
  实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
  商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
主要内容
  2010年9月30日深圳市人民政府出台了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办〔2010〕82号),其中第二条规定:
  在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
配套措施
  2010年10月7日,深圳房地产业协会在其官方网站发布了“《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》出台后的特别提示”, 就有关问题特别提示如下:
  一、广大市民在购房前,一定要认真核实自身是否符合所规定的条件,对不符合上述规定条件,所签订的房地产买卖合同是无效,市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户,由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。特别提醒广大市民在购房前,务必认真核实自身情况,按照规定条件购房,以维护自身的合法权益。
  二、市房地产登记部门在办理备案和登记过户时,要严格按照深府办[2010]82号文的要求,核查购房人所提交的户籍、婚姻情况等证明材料,对不符合购房条件,不予办理备案及登记过户手续。
  三、各房地产开发企业、经纪机构应当在售楼现场、地铺等经营场所的显眼位置,张贴深府办[2010]82号文,提醒广大购房人注意目前购房政策调整的情况。
  2010年10月9日,深圳房地产业协会在其官方网站又转发了市房地产权登记中心窗口“温馨提示”,具体内容如下:
  根据《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办【2010】82号),自2010年9月30日起,因商品住宅交易(以本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准),向市房地产权登记中心申请预售房地产备案、房地产二级转移(一手现售)登记和房地产三级转移(二手房交易)登记的,购房人除提交原规定的登记申请资料外,还应提交以下材料:
  1、本市户籍居民和非本市户籍居民应填写《家庭成员情况申报表》;
  2、已婚、离异和未成年人应提交家庭成员的户口薄和身份证,已婚的还应提交结婚证;离异的还应提交离婚证明;
  3、非本市户籍居民,应提交主管部门出具在本市1年以上纳税证明或缴纳社会保险的证明文件。
  4、年满18岁未到法定结婚年龄(女20、男22)的居民应提交身份证,已到法定结婚年龄的未婚居民,还应提交户籍所在地民政部门出具的未婚证明。
  5、户口薄、结婚证和离婚证明复印件需核验原件,购房人以外的其他家庭成员应提交身份证复印件。
法律解读
  一、“深圳限购令”会否导致合同无效?
  上述“特别提示”第一条中称:对不符合“深圳限购令”的规定所签订的房地产买卖合同无效。
  根据《合同法》第五十二条的规定,适用于本次情形而可能导致合同无效的是其中第(五)款规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)主要是从信贷管理角度限制个人住房,并没有明确、具体的强制性、禁止性规定,而“深圳市限购令”以及其中关于购房套数的限制性规定,属于地方性规定,尚不能上升到地方性法规的性质,而且违反该规定导致的结果只是市房地产主管部门将不予办理合同备案和产权登记过户,即合同不能最终履行、合同目的无法实现,而非必然的合同自始无效。
  所以,“深圳限购令”不会必然导致合同无效,而是导致合同不能最终履行、合同目的无法实现,根据《合同法》的相关规定,当事人任何一方可以请求解除合同,而不是请求宣告合同无效。从这一点出发,相关单位文件中的表述不够准确、严谨。
  二、“深圳限购令”是否属于不可抗力?
  根据《合同法》117条的规定,所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件:
  1.不可预见的偶然性。 
不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。
  2.不可控制的客观性。 
  不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不能控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。
  不可抗力事件的不可预见性、不可控制性决定了人们不可能列举出它的全部内容,不能穷尽人类和自然界可能发生的所有偶然事件。
  根据司法实践及绝大多数人认可的通说,不可抗力事件的范围主要由两部分构成:
  一是由自然原因引起的自然现象,如:火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、海啸等;
  二是由社会原因引起的社会现象,如:战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。
  一般来说,把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的,而对上述事件以外的人为障碍,如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动,以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件目前在司法界上存在较大引起争议。
  个人认为,基于以下原因,“深圳限购令”不符合不可预见、不可避免且不可克服的客观情况这一不可抗力的构成要件,以不可抗力主张权利,理由不当。
  1、“深圳限购令”出台前,国家已有相关法规、规章、规定出台,对深圳出台相关规定这一大的事件来说不能说完全不可预见;
  2、国家法规、规章、规定中有关信贷政策的具体内容并非完全禁止性规定,而是限制性规定,不能说完全不可克服;
  3、“深圳限购令”仅仅是地方规定,其中即使有限制购房套数的规定,如果违反此规定签订房地产买卖合同,也不能依据不可抗力的理由解除合同。
  三、是否能将 “深圳限购令”作为情势重大变更予以免责?
  根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的规定,所谓“情势重大变更”是指:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
“深圳限购令”出台,属于交易条件的重大变化,将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
  虽然,“深圳限购令”的出台是可以预见的,但是由于对相关政策的具体内容从一般人判断力的角度出发是无法预知的,且难以以正常的商业风险来衡量。
  另外,限制性信贷政策的出台,将迫使当事人尤其是买方需循原合同约定以外(如合同约定贷款不能则自行筹款的除外)的途径支付房款,这将加重买方履行合同的义务或者导致根本合同无法继续履行;限制性购房套数的规定,也将使房产买卖合同中最重要的产权转移环节无法实现从而导致合同目的无法实现。这两种情况都不利于或无法实现双方当事人交易目的的实现,也无法保证交易的公平、合理性。
  所以,“深圳限购令”可以作为情势重大变化用来解除合同的理由,司法实践也应当充分考虑到当前的政策变动引起的当事人履行合同的情势发生重大变更,从公平、公正和社会公共利益的角度来衡量和判断是否适用情势重大变更原则。 
  四、“深圳限购令”下当事人的权利主张
  根据《合同法》及《民法通则》等有关法律规定,当出现情事变更导致合同目的无法实现或者继续履行合同将导致新的不公平的情形发生,一方或双方当事人可以向人民法院请求解除合同、返还财产。由于情事变更属于“不可归责于当事人双方的客观事由”,即双方均无过错责任,所以不存在一方赔偿另一方损失的法律依据。
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