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《深圳市房地产市场监管办法》解读之二

《深圳市房地产市场监管办法》解读之二

8.《办法》对房地产开发企业在商品房销售过程中运用虚假合同、强制交易等手段侵害购房人利益的行为,有何规定?

  答:相对于房地产开发企业,购房人处在一个弱势地位,为了更好的保障其权利,《办法》第二十三条规定:房地产开发企业在房地产销售活动中,不得有下列损害购房人权益的行为:

  (一)在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;

  (二)订立虚假合同;

  (三)违反价格备案制度出售商品房;

  (四)在取得商品房预售许可证前,与购房人签订商品房认购书,或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款;

  (五)违背购房人的意愿,搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用,或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件;

  (六)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  对于违反上述规定将采取严厉的处罚措施。

  9.实践中常有房地产开发企业通过广告、售楼书和豪华的样板房诱使消费者购房的案例发生,《办法》对于这类行为如何管制?

  答:《办法》规定,房地产开发企业在房地产开发经营活动中,不得利用广告或者其他方法,对商品作引人误解的虚假宣传;同时,还明确对于房地产开发企业在销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施作出具体确定、并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的说明和允诺,应当视为商品房买卖合同的内容。

  为了防止开发商利用装修豪华的样板房诱骗消费者购房,《办法》还规定若房地产开发企业没有提供样板房说明的,样板房即为交房标准;若样板房说明中有未予说明、明确的项目,则该项目也为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

  10.我市对于房地产(土地)估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利,掌握其信息监管行为的手段也比较缺乏,《办法》是如何解决这一问题的?

  答:《办法》规定,对于估价机构,应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持营业执照、资质证书等材料到主管部门备案;对于估价机构的分支机构在本市开展业务的,应在开展估价业务之日起30日内持分支机构营业执照等材料到主管部门备案;对于房地产(土地)估价人员执业的,应当加入估价机构(包括分支机构)并按规定在主管部门办理备案。

  通过机构备案制度和人员执业登记制度的建立,加强对房地产(土地)估价机构及其从业人员的管理。

  11.房地产(土地)估价报告直接涉及到相关当事人的利益,对于结果有异议的当事人,《办法》是否规定相应的解决程序?

  答:第一,《办法》规定了估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的,可以在收到报告后5日内,向出具估价报告的估价机构要求复核,估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的,应当出具书面通知并说明理由。

  第二,《办法》设置了复核异议制度。委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的,可以向房地产(土地)估价行业组织申请组织专家技术鉴定。

  行业组织应当组织鉴定,鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的,应当维持估价报告;鉴定结论认为估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。

  12.目前,房地产市场的管理主要包括政府的行政管理和行业组织的自治管理,那么行业组织的自治管理主要体现在哪些方面?

  答:《办法》明确规定房地产行业组织行使下列职能:

  (一)制定并组织实施本行业的行规行约,建立行业自律机制和会员信用记录;

  (二)对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员,采取相应的行业自律措施;

  (三)开展行业培训、交流、咨询、展览等活动,推广应用新材料、新技术、新工艺,提升行业素质以及产品和服务质量;

  (四)发布市场和行业信息,推荐行业产品或者服务,提供技术咨询;

  (五)宣传房地产法律法规及相关政策;

  (六)规范行业行为,客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间、会员与消费者之间的矛盾纠纷,发挥其维护社会公共利益的作用;

  (七)协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制定等活动,向政府有关部门反映涉及行业利益的事项,提出意见和建议,维护本行业的利益及会员的合法权益;

  (八)承担主管部门委托的行业管理工作,对行业行为进行检查和评价;

  (九)法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。

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