《深圳市房地产市场监管办法》解读之一

　　《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称《办法》），已经市政府五届一次常务会议审议通过并正式发布，将于2010年9月1日起正式实施。深圳市规划和国土资源委员会将连续3天就该办法的内容以问答形式进行详细解读，进一步加强房地产行业从业人员及社会公众对《办法》的理解与认识。

　　1．房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？其意义何在？

　　答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10％。

　　同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。这将有效避免实际情况中很多项目公司解散后，出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实情况。

　　2．对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《办法》有什么规制措施？

　　答：《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。

　　同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

　　3．国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价或者联合定价等违法行为的力度，对此，《办法》是否有相应的措施？

　　答：首先，《办法》设置了价格申报与明码标价制度。《办法》要求价格综合管理部门会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。房地产开发企业在确定合理的价格受应当报价格监督执法部门备案。经备案的价格，如果调整幅度超出备案价格的15％的，应当在调整价格前办理备案变更手续；

　　其次，《办法》明确列举了房地产开发企业不得有的价格违法行为：包括第一，以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；第二，通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；第三，捏造、散步涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；第四，在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；第五，法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为；

　　再次，《办法》要求价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行动态监测。房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对警惕性告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。

　　4．《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权利，《办法》如何体现《消费者权益保护法》的规定？

　　答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《办法》对开发商提出了种种限制和要求：

　　首先，要求开发商在取得预售许可证之后10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；

　　其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房买卖合同示范文本及附件等相关资料。否则，将按未公示材料每项处1万元罚款；

　　最后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

　　5．《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？

　　答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。

　　根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告摘要等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，促进房地产市场的健康发展。

　　6．《办法》规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码，房源信息编码是如何生成的？该措施有何意义？

　　答：房源信息编码为12位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。

　　房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买受人的合法权益将会起到积极的作用。

　　7．实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，《办法》对该类行为如何规范？

　　答：《办法》一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处以2万元罚款。